【武汉房产1月成交量亿房】孙氏赌局:一个月三夺地王 融创高成本拿地现隐忧


发布时间:2021-01-19 20:47:33 阅读量:3178 作者:郎霖

业内人士分析,目前行业景气度高,需求刚性强,但高成本和高房价已经开始对于盈利水平和购房需求产生负面影响武汉房产1月成交量亿房。“在核心城市,整体价格泡沫是存在的,市场状态正走向一个无法预知的方向。”中国房地产学会副会长陈国强表示。(华夏时报)

蛰伏数年的地产“骇客”孙宏斌以及他的融创中国控股有限公司(01918.HK,以下简称“融创”)无疑成了今年曝光度最高的地产人和房企。短短一个月时间内,融创接二连三地制造着地王,其今年获得的土地价格总额已经达到276亿元。

这无疑得益于融创今年高企的销售业绩。今年前8个月,融创累计完成销售额人民币304亿,同比增长69%。而在这样的业绩之下,孙宏斌又一次选择了他一贯的“高举高打”的游戏法则。

“孙宏斌带领顺驰一出道,就是高举高打的战略。全面轰炸和高举高打的快速猛攻战略,一度是顺驰以及后来的融创制胜的法宝。”作家吴晓波在《大败局2》中写道。如今,孙宏斌杀回北京,又一次选择了这种“博大”的玩法,然而,这次他能否带领融创再次跻身一线房企阵营仍是一个未知数。

“地王”版图再下一城

对于孙宏斌来说,“地王”无疑是一个让他感到“万分纠结”的所在。

“地价暴涨,土地市场的风险在积聚。”孙宏斌在今年融创的中期业绩会上说,“我们会很小心、很谨慎,对每一块土地都有严格的上限,对每一个市场都会认真判断和测算。”

但是,9月18日,当融创以103.2亿元的总价最终竞得位于天津南开区天拖板块的津南红地块时,这个数字不但刷新天津“总价地王”纪录,也令业内一片哗然。

“有点疯狂,融创在这一个月内的拿地举动都有点疯狂,原来的地产狂人又回来了。”一位长期关注融创的地产界业内人士在得知融创在天津再造地王时告诉记者。

就在一个月前的8月14日,融创葛洲坝联合体以41.2亿元夺下亦庄两块宅地。随后,9月4日,在农展馆地块的争夺中,融创仅经过9次应价便“触及”21亿元的价格上限结束了第一轮竞价,最终经过69轮激烈角逐将其摘入囊中。再加之今年3月份联合绿城以90.19亿元总价收购的上海市中心黄浦江核心江景商住地块,截至今年前10个月,融创获得土地的地价总额就高达276亿元,占到今年已完成销售额的90%以上。

这样的拿地举动似乎与孙宏斌“很小心、很谨慎”的策略并不相符。

天津地王出来之后,孙宏斌在他的微博上用短短四个字回应了他的大手笔,“利空出尽”。这意味着,在孙宏斌眼中,眼下仍然是拿地的好时机。

事实上,从去年至今,诸多房企回归一线城市的呼声渐高,只深耕于北京、上海、杭州等8个城市的融创不得不重新审视自己的土地储备。截至2013年中,融创的权益土地储备面积为1090万平方米,这与其位列第11的销售排名和今年450亿的销售目标并不匹配。

孙宏斌表示,下半年将继续谨慎补充土地资源,在深耕京津沪渝杭五大区域的同时,研究进入一到两个符合自身战略的新城市。

孙氏“高增长”赌局

对于高价地,孙宏斌并不陌生武汉房产1月成交量亿房。

早在10年前,孙宏斌的顺驰以9.05亿元竞得44.43万平方米的黄村卫星城1号地,高出拍卖底价近5亿元。孙宏斌的这一决定在当年也备受业内质疑,因为10年前的黄村真的很遥远。但是,第二年,顺驰领海开盘销售,凭借着人造“海”和黑天鹅的社区景观,顺驰领海成为了黄村第一个高档住宅小区,并取得了不俗的业绩。

一边是高价拿地,激进扩张;一边是押宝销售,加速增长。在这样“高举高打”的近似赌博的游戏法则中,孙宏斌尝到了甜头。从顺驰到融创,这一直是他最钟爱的玩法。

“现在的融创,还是带有鲜明孙宏斌特色的融创,很大程度上承接了孙宏斌在顺驰时就表现出来的激进扩张的风格。”北京一知名房企总裁坦言。

据接近融创中国的人士告诉记者,在接连拿下北京亦庄、农展馆和天津天拖“地王”地块后,目前融创手中仍然握有接近百亿元现金,足以支付未来的开发费用和短期债务。

今年前8个月,融创累计完成销售额304亿人民币,同比增长69%,合约销售面积达23.1万平方米,销售均价达人民币2万元/平方米,目前已完成销售目标的七成以上。

“今年下半年,融创具备取得预售证条件的可售货值就高达700亿元。其中220亿元是上半年在售留下来的,280亿元是新开盘项目,还有200亿元是老项目后期再开盘。”年中业绩会上,融创执行总裁汪孟德信心十足。

当然信心十足的不只是汪孟德,还有孙宏斌。

“公司全年销售目标肯定超额完成,但超额完成多少还要看拿地的情况。”孙宏斌表示,今年下半年将根据拿地情况调整现有项目的销售节奏,并据此确定销售价格的提升幅度。

实际上,仅从近几年来融创不断翻番的销售额上就可以看出孙宏斌“押宝销售”的玩法。2010年融创完成销售额83亿元;2011年达到192亿元,增长率达131%;到了2012年则是提前完成300亿元的销售目标,全年356亿元的销售额同比增长高达84%。

这足以让孙宏斌感到欣慰,因为,仅在“增长率”这一项指标上他赌赢了。

刀尖上的舞蹈

不过,销售向好,企业毛利率却同比下滑,这或许就是孙氏“高增长”赌局的代价。

2013年上半年,融创的毛利为17.79亿元,较2012年同期的13.75亿元增加了29.3%,但毛利率却由32.0%下降至20.8%,相较于去年同期减少了11个百分点。而这个毛利率也低于行业平均的较好水平。

融创对毛利率下降的主要因素归于收购项目融创绿城的影响,融创半年报指出,该项目结算毛利率较低,而销售金额占总收入的比重达到46%,由此拖累企业整体毛利率下滑。

然而,融创近来接二连三在土地市场上成为焦点,这让业内对融创的积极扩张有些许担忧武汉房产1月成交量亿房。“融创目前确实在房地产市场上获取丰厚利润,但这种状态能否持续,很多人心里存着问号。而在这样的时候,再以如此高价拿地,这中间的风险还是很大的。”中信证券一位分析师告诉记者。

他表示,融创高成本拿地,杠杆水平激进,将会削弱公司流动性状况以及提高杠杆水平。他认为,融创在快速周转过程中补仓可以理解,但接二连三高成本拿地,其资本支出未来将是很大的冒险。

除了资金风险之外,在业内人士看来,融创最大的危险来自于调控政策的再次转向。

在办完转按揭手续后,别墅314万元的贷款债务转移给何爱华。据何爱华介绍,她和戴某于1997年结婚,别墅购于2005年,当时价值437万余元。2009年5月21日,双方因感情破裂离婚。离婚前两个月,也即3月17日,为确保顺利过户,两人还通过北京市长安公证处对房产进行公证,双方约定:别墅和按揭贷款归何爱华。

三地默契的积极表态,在几年前并不常见。京津冀区域合作如今似乎一朝之间春风拂面。有分析认为,此番高调合作姿态缘于中央有要求、京津有需求、河北有渴求。

其实,决策者很清楚临时调控的效果,所以决定中才会有一系列长效调控机制的部署。但我们要意识到,“建立城乡统一的建设用地市场”需要一个探索、推广的过程,房产税“扩围”同样需要具备相关条件,在合适的时机才能推出。在这种情况下,继续做好临时调控,实际是为出台长效调控机制争取时间。另外,这次政治局会议还提出“出台实施国家新型城镇化规划”等举措,不排除该规划出台后会进一步刺激房价上涨。只有继续做好房地产调控,才能防止各种因素刺激房价。

地王 地产 孙宏斌

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网友评论:

来自肇东的网友说:评论时间:2021-01-19

一生一世的爱情,并不是嘴上说说的。如果承诺有用,就不会有那么多分离。如果只靠感情有用,就不会有那么多背叛。把爱挂在嘴边,不如把人放在心上。回复


来自三门峡的网友说:评论时间:2021-01-19

没有人会关心你付出过多少努力,撑得累不累,摔的痛不痛,他们只会看你最后站在什么位置,然后羡慕嫉妒恨。回复


来自肥城的网友说:评论时间:2021-01-19

有时候,坚持了你最不想干的事情之后,会得到你最想要的东西。回复


来自句容的网友说:评论时间:2021-01-19

此生之年,感谢你,路过我的惊慌我的野蛮,还一如既往的偏袒我。感谢你,在最美好的年纪,遇到最优秀的你,余生请多指教。回复


来自惠州的网友说:评论时间:2021-01-19

时间是场不落幕的阴谋,你越害怕它就越狡诈。回复


来自新乡的网友说:评论时间:2021-01-18

总有些路,你要一个人走。勇敢一点,前面转角就是晴天。回复


来自岳阳的网友说:评论时间:2021-01-18

隔着一朵花的光阴,凝望在一抹桃红中,轻飘曼舞,低眉心扉访一季春暖花开。蝶飞曼舞,低眉浅笑,赴一场桃花盛宴,予我一世情缘。听那雨纷纷在枝头摇拽,惊醒了熟睡中的花儿,是谁在那里轻语浅吟,在我梦萦千回的心底深处栖息,只是为了在履行,泽一城终老,白首不相离的传奇。回复


来自平湖的网友说:评论时间:2021-01-18

我将于茫茫人海中访我唯一灵魂之伴侣,得之,我幸;不得,我命,如此而已。或得则吾生,不或则吾灭。回复


来自沅江的网友说:评论时间:2021-01-17

深秋无痕,寄语时光。内心清苦,终究是自己的事情,久了那种痛会麻木会被隐藏。她说心之所安,魂之所安,怜我却只能在心中叹息。她说,爱情就好像自己与自己对话,冷暖自知。她说,要学会宽慰自己,别怕,慢慢来,我陪你一起走下去。回复


来自长沙的网友说:评论时间:2021-01-17

曾经以为自己没心没肺,即使受过伤害,也会很快忘记做回快乐的自己,其实不是,到处都是他留下的记忆,越想忘记,反而会记得越深,每一次想起都会让自己很痛很痛……回复


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