【深州房产信息网】昔日地王大多陷尴尬:忽悠政府市场 也忽悠了自己(2)


发布时间:2020-09-21 05:37:29 阅读量:549 作者:鼎明

日前,上证报记者在实地走访该项目时获知,尽管开盘在即,但项目最终以毛坯还是精装方式出售都尚未确定。中华企业也在2013年年报中注明,为杭州中企御品湾项目计提跌价减值准备1深州房产信息网.1亿元。

屡上头条的地王:这次能否“挺过去”

2009年以来,方兴地产曾因为“地王”概念屡上媒体头条。这次,其以101亿元总价夺下的上海大宁地王,如何顺利“挺过去”,市场正拭目以待

除杭州外,上海等一线城市地王情况同样不容乐观。

“如果说2013年的地王项目,最麻烦的要算临港新城的地王和方兴地产的百亿地王了。”一位上海房地产界人士告诉记者。

去年12月,受上海自由贸易区概念带动,上海浦东临港新城土地拍卖创下溢价刷新纪录。最终,一家名为上海锦绣投资有限公司的企业拿下两幅商住用地,虽然总金额只有7.45亿元,但平均溢价率接近400%,楼板价高达1.5万/平方米。这个价格,远远高出彼时临港新城住宅销售均价。

“听说这家企业就是在深圳买了明斯克航母的企业,把航母开到临港来也确实可能成为项目亮点。不过,这个盘要想有盈利,难度可能很大。”上海克而瑞机构薛建雄表示。

不计成本闯上海的,不仅包括涉房不深的民营企业,也有大型央企。今年1月28日,方兴地产以101亿元的总价夺下上海市闸北区大宁路街道325街坊地块,溢价率高达111深州房产信息网.59%,折合楼板价4.8万元/平方米,刷新了上海宅地的总价纪录。

方兴地产可谓实力不俗,这家开发了上海金茂大厦的企业,是世界五百强中化集团旗下房地产开发平台。2009年以来,方兴地产曾因为“地王”概念屡上媒体头条。2009年,方兴地产以40.6亿元拿下北京广渠路15号地王,此后,公司在北京、上海和苏州屡拿地王,斥资超过200亿元。

“上海大宁地王听说明年初开售,首期价格要开在7万至9万元,后续可能上10万元深州房产信息网。这个价格在大宁这个区域,是有很大难度的。高端豪宅从配套到概念,都需要时间来打磨和营造。但方兴地产作为在港上市的央企有一个优势:融资成本相对较低,资金实力较强。如果能挺过这个周期,就可能成为赢家。”薛建雄表示。

即将于今年开盘的另一个超级地王出现在北京,那是“赌王级”人物孙宏斌在去年9月拿下的北京单价地王。当时,孙宏斌还没有全盘接手绿城,其旗下融创中国以43.24亿元拿下北京农展馆地块,楼面价折合7.3万元/平方米,刷新北京乃至全国宅地楼面价纪录。拿地当天,融创中国在香港的股价应声下跌,北京房企一片惊呼:7.3万?这怎么可能?!而数月之后,孙宏斌放出豪言,农展馆地块未来售价将在15万元/平方米以上,景观房源单价将达到30万元/平方米。

来自融创中国的内部人士曾向记者透露,北京农展馆项目有可能在今年9、10月份开售。这个天价楼盘最终命运如何?市场正拭目以待。

底气不足的地王:计提逾亿跌价准备

在2013年年报中,中华企业颇有“先见之明”地为杭州中企御品湾项目计提跌价减值准备1.1亿元

实际上,2008年以来,每一轮楼市调整,都会有一些地王项目遭遇“裸泳”的尴尬。从绿城2009年以36亿元拿下的苏州地王,到中华企业2009年以28亿元拿下的杭州地王,再到SOHO中国接手的上海外滩8-1地王、南京中冶百亿地王,境遇之坎坷和尴尬,宛如一部部生动的活教材。

究竟是什么魔力,使得各路房地产豪杰在土地市场不惜一掷千金、前赴后继呢?

5年前,已经处于拿地狂热状态的宋卫平,在苏州豪掷36亿元,拿下独墅湖边地块,楼板价高达2.8万元/平方米。此后两年,媒体屡屡报出地王项目动工遥遥无期,变身农田菜地。当然,这个项目今天已经成为号称江南园林别墅“孤品”的苏州绿城桃花园,以半年成交33套的成绩,成为中国别墅销售排行榜亚军。但是,还是那句话,对开发商来说,花钱不是为了赚吆喝的。从盈亏角度看,5年开发周期,其融资成本、管理成本,加上宋卫平不惜代价做品质的精神,这个项目是否已经实现盈利?业内普遍对此存有疑虑。

更尴尬的版本来自中华企业。2009年,在联手两大险资与证大集团竞争外滩8-1地块的同期,中华企业也把目光投到了杭州。“听说那时中华企业拿地意愿格外强烈,当天,绿城宋卫平难得亲赴现场,大有志在必得之势。而中华企业以28亿元价格直接把宋卫平‘拍死在沙滩上’。”当地一位地产界人士回忆。

只不过,到今天,这个楼板价1.8万元的住宅项目尚未开售。作为杭州江干区域的住宅项目,区域可查的上半年销售均价为2.2万元/平方米左右,而中华企业的中企御品湾,要开到3.4万元/平方米左右方可有盈利——超过周边50%以上的定价,在今天的杭州楼市,简直是天方夜谭。

当然,地王故事中,还有至今被大家关注的SOHO中国与复星集团关于外滩8-1百亿地王的争端,也少不了中冶集团南京地王一分为三、二次转手的传奇。

地王后遗症:如何应对市场调整风险

多年来,房地产市场的每一轮调整都以房价再次上涨告终。“不要紧,总有一天,高价地王会被市场化解。”但这次,那些曾经的地王,还会如此幸运吗?

回顾地王的往事,总是令人不胜唏嘘。2009年一批高价拿下地王项目的房企,已经在2012年尝尽苦果,而在2013年楼市大涨后,房企似乎很快就淡忘了曾经的伤痛。多位地产界人士直言,凡在2013年下半年高溢价拿地的企业,将来都会“非死即伤”,其中民企可能因资金实力较弱,最先倒下。

而回看2013年,在拿地方面最激进的区域房企,非“福建帮”莫数。虽然福建泰禾集团在北京开发的泰禾北京院子创下了今年上半年全国别墅销售冠军,但在业内人士看来,泰禾表现得太过自信和激进,其当年拿下的地王风险不可小视。

据不完全统计,2013年,福建泰禾集团在北京、上海等热点土地市场一路高歌猛进,砸下160亿元重金买地,公司资金链一度受到质疑。根据公开数据,截至2013年12月31日,泰禾集团长期借款中,信托借款高达114.42亿元——2013年年初该指标还只有26.18亿元。大量信托资金用于2013年地王项目开发运作。截至今年6月21日,泰禾集团大股东泰禾投资持有公司79.57%的股份中,累计有76.86%已经质押。以质押股份融资开发的能量似乎已经用尽,一旦市场出现漫长调整,泰禾将如何应对?

同样善于运用信托来支持快速开发的福建企业还有正荣集团。“有些民企老板连地王项目都没有实地看过,仅大概知道一个方位,就敢拍板拿地。这只能用疯狂来概括了。”一位杭州地产界人士称。

而疯狂拿地的背后原因也是各异。“一般来说,央企拿地王都是出于区域战略考虑。比如华润在深圳前海拿地王,方兴地产在上海拿地,都是出于战略布局。由于预期回收周期较长,相对比较安全。但一些民营企业,尤其是那些为冲刺上市而不计成本拿地的企业,未来一定会面临风险。”薛建雄称。

然而,多年来,因为中国楼市行政色彩较浓等特殊性,每一轮调整都以房价再次上涨告终,地王项目暗藏的风险,也逐渐被房企忽视了。“不要紧,总有一天,高价地王会被市场化解。”他们想。

可是,这一次,幸运女神,还会眷顾这些曾经的地王吗?

地王 上海 市场

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网友评论:

来自兴义的网友说:评论时间:2020-09-21

忘掉岁月,忘掉痛苦,忘掉你的坏,我们永不永不说再见。回复


来自榆林的网友说:评论时间:2020-09-21

明明该浪的年纪却偏偏妄想执一人之手到白头,别再满腔哽咽跟他诉说旧日种种,难道你以为他会感动?回复


来自南通的网友说:评论时间:2020-09-21

没人会在乎你难过什么,感同身受是假的,自己心里明白就好,爱你的人会想办法逗你开心。回复


来自无锡的网友说:评论时间:2020-09-21

时间是场不落幕的阴谋,你越害怕它就越狡诈。回复


来自嘉兴的网友说:评论时间:2020-09-21

想你时月更圆了,念你时花更艳了,爱你时天更蓝了,恋你时地更宽了,每一刻都在想念你脸庞,每一天都在留恋你的容颜,对你的情一生不悔,对你的爱一世不变。爱你一生一世,直到海枯石烂!回复


来自信阳的网友说:评论时间:2020-09-20

认识的人不多,但是还是要跟你翻脸,人生很短,不想用来忍你。回复


来自淮北的网友说:评论时间:2020-09-20

改变,不需要你自己说,别人会看得到。回复


来自榆树的网友说:评论时间:2020-09-20

两个人过日子,怎样才能让对方开心。其实,浪漫和惊喜只是刚恋爱时有用,日子过的越来越久,刻意的安排已起不到任何作用。真正能让对方开心的,只不过是爱人间的态度而已。男人要懂得赞美女人,女人要懂得鼓励男人。美好生活其实很简单,学会倾听,学会包容,学会承担。回复


来自都江堰的网友说:评论时间:2020-09-19

没有谁会无缘无故的对你好,所有的关心都来源于喜欢。回复


来自广汉的网友说:评论时间:2020-09-19

生活路上,总是充满着这样或那样的挑战,你若不坚强,没人帮你分担,你若不努力,没人给你让路。你若不自信,没人替你勇敢。回复


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