【全国房产销量排名】昆明商业地产临透支风险 人均商业面积将超上海


发布时间:2021-03-06 20:13:57 阅读量:66608 作者:俞宇

昆明顺城商业管理公司总经理沈麒方介绍说,商业综合体从招商、运营、配套、影响力等需要大量的投入,从招商到品牌成型,大概需要3—5年的时间全国房产销量排名。对于城市综合体运作十分娴熟,并拥有完善商业链,以及在商业地产开发上拥有丰富经验和资源的国内知名开发企业而言,成功开发的胜算较大。而那些才试水大型商业地产的开发商,前景则很难预测。

昆明房地产调控即将两年,由于住宅限购,昆明商业地产变身为香饽饽,各大开发企业趋之若鹜。然而伴随着城中村及旧城改造不断推进,大量商业地产纷纷出炉,近期曾在一天内有6个楼盘推出商铺销售。据预测,未来5年昆明的商业总体量人均面积超过很多一线城市。总体供大于求,再加上电商冲击,商业地产投资正面临透支风险。

投资热潮已兴起两年全国房产销量排名

昆明这一轮商业地产投资热潮兴起于2011年全国房产销量排名。一方面,当时在楼市调控政策的作用下,一部分购房者不具备“买房资格”,众多开发商销售业绩严重下挫,资金链告急。在此背景下,以商铺、写字楼为代表的商业地产受到众多开发商和投资者的青睐,商业地产投资呈几何式增长。

另一方面,随着城市化发展不断带动城市人口增长,以及昆明加快城市基础设施建设和新区发展,特别是城中村及旧城改造的加快,商业的需求规模大幅增加,也直接刺激了商业地产的发展。

从2011年开始,一个个集居住、商业、商务、酒店、餐饮、休闲、娱乐等业态为一体的城市商业综合体在昆明主城中心区相继亮相。只要项目位于市中心,有一定的体量,大多打出城市商业综合体的旗号。越来越多的地产开发商以为其中利润丰厚,不顾有无开发经验,纷纷宣布转向商业地产。市场供给大增的同时,投资者的反应也很强烈。在投资渠道狭窄以及住宅限购的背景之下,昆明的商业地产在2011年呈现出供销两旺的态势。

人均商业面积将超上海

进入2012年下半年以后,在巨大的供应量面前,商业地产投资者经过上一年的“消耗”后,透支了购买力,成交量开始下滑。

据不完全统计,昆明目前正在推进中的300多个城中村改造项目,基本上都是城市综合体,并且具有很大的商业体量。在未来,加上目前的存量,5年后昆明的商业总体量将达到1500万平米。

如此庞大的体量,按照主城区人口进行平摊,人均商业面积已经超过了很多一线城市,包括上海。未来几年的昆明商业地产将供大于求。而这一弊端已经开始显现。

更让人忐忑的是,商业项目开发数量的快速增长并没有带动商业品质的提升,很多由住宅转型商业的开发商继续延续住宅项目“短、平、快”的开发政策,以快速回收资金为首要目的。

李先生曾经在两年前以每平方米10万元购买了一个商铺,当时满心欢喜的他在开发商描绘的“一铺养三代”前景前,期待着未来有较大收益。结果没想到,两年后他的商铺每月每平米租金仅30多元。经测算,他需要30多年才能收回投资,而商业地产的产权却仅有40年。原先期待的房产升值,也由于不断涌现的城市综合体大量提供商业地产,市场增值预期放缓,使得他的“一铺养三代”美梦变成了“三代养一铺”的噩梦。

网络B2C模式带来冲击

从数据上看,由于在建和潜在供应量巨大,昆明商业地产面临过剩风险。并且存在商业产品结构不合理,如写字楼、商业综合体、五星级酒店这些业态遍地开花,这样会导致开发和投资的风险加大。而且,目前昆明很多商业产品开发水平较为落后,主要是模仿沿海或国外的项目,但有的项目在具体实施过程中做得并不到位,造成了后期走样,不能满足后期经营和使用的需求,也造成开发和投资的风险。

俊发地产CEO赵彬则表示,除了供应量大的风险之外,还有一个传统商业与网络B2C模式冲突的风险。此次“双十一”电商的成果,让大家看到了新的商业模式将对传统商业模式形成巨大冲击。

业内:或面临阵痛时期

虽然市场面临巨大风险,但很多开发企业仍看好后市。

西府景苑项目营销总监司徒贝安表示,昆明正在加快速迈向国际化大都市,特别是随着桥头堡建设,昆明的未来发展前景正吸引着国内外知名企业的关注,纷纷进入昆明市场。而他们的进驻,将给昆明的商业地产发展带来巨大商机。

虽然总体上存在供大于求,但也不能一概而论,一个项目好并不代表所有的同类项目都好,因为商业是具有个案性的。昆明的商业短时间内会有一个阵痛期,但在未来肯定会有长足的发展,并且沿着城市发展的热点方向跟进,也会出现补缺式的开发。

昆明市律师协会房地产专业委员会主任、云南八谦律师集团董事局主席武侠律师表示,商业地产投资不同于普通住宅,它是一种投资行为,投资必然存在风险。在商业地产供求过剩,同质化现象严重的时候,中小投资者要投资商业地产,需要实地考察,多了解周边物业的情况和未来的规划发展,不要轻易听信销售人员的介绍,多了解商业回报的情况,自己来判断投资前景。(吴劲松)

鉴于多年的情分以及自己对方某的信任,于是在2012年谢某瞒着家人与方某签订了房屋买卖合同,随后方某将房屋过户到其名下并以该房屋作为抵押取得了银行贷款。

与一线城市对地产依赖度较低相反,一些二线城市的地产依赖度超过了25%,最高的贵阳则超过了50%。

7月,集合产品的平均收益仍然保持今年以来的较高水平。从预期年收益率来看,7月份成立的集合资金信托产品的平均预期年收益率为9.28%,与前一个月的9.29%基本持平。从统计数据来看,7月产品预期收益以8%-10%之间为主,高收益的10%-12%区间产品较前一个月有所增加,而8%以下的中低收益产品也较前一个月有所增加,高、低两端收益产品的增多使得收益水平仍与前一个月基本持平。

昆明 商业地产 风险

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网友评论:

来自保山的网友说:评论时间:2021-03-06

两个人过日子,怎样才能让对方开心。其实,浪漫和惊喜只是刚恋爱时有用,日子过的越来越久,刻意的安排已起不到任何作用。真正能让对方开心的,只不过是爱人间的态度而已。男人要懂得赞美女人,女人要懂得鼓励男人。美好生活其实很简单,学会倾听,学会包容,学会承担。回复


来自龙岩的网友说:评论时间:2021-03-06

每个女人都是为爱而折翼的天使,她们来到人间,就再也回不去天堂了,所以需要男人好好的珍惜。我也是天使,不过降落的时候不小心脸先着地了,回不去天堂是因为体重的原因。还好,我还有一颗天使的心,善良、仁爱。回复


来自海城的网友说:评论时间:2021-03-06

白茶清欢无别事,我在等风也等你。回复


来自安宁的网友说:评论时间:2021-03-06

又是一番秋意!那雨声在极昼之中,有零落萧疏的况味,连着阴沉的气氲,只是在我灵魂的耳畔私语到:“秋”!我原来无欢的心境,抵御不住那样温婉的侵润,也就开放了春夏间所积受的秋思,和此时外来的怨艾构合,产出一个弱的婴儿----”愁“。回复


来自玉溪的网友说:评论时间:2021-03-06

与其在风雨中逃避,不如在雷电中舞蹈,即便淋得透湿,也是领略生命的快意。回复


来自平凉的网友说:评论时间:2021-03-05

无论是亲情、友情、还是爱情都要用真诚去播种,要用包容去护理,要用热情去浇灌。感动、亲情、友情、爱情是传递温馨生活的火炬,而痛苦、忧愁、挫折、困境就像魔影,是许多人经历生死离别,病魔折磨,事业失败,午夜梦回,爱断西楼,情飘天涯的体会。回复


来自老河口的网友说:评论时间:2021-03-05

那个你以为毫不在乎你的人,在聊天窗口写满了想对你说的话,那个果断拉你进黑名单的人,在另一个地方悄悄地关注着你的喜怒哀乐,这些你都不知道,或许,只是假装不知道。回复


来自常州的网友说:评论时间:2021-03-05

我要你,要得我心里生痛,我要你的火焰似的笑,要你灵活的腰身,你的发上眼角的飞星;我陷落在迷醉的氛围中,像一座岛,在蟒绿的海涛间,不自主的沉浮……回复


来自海宁的网友说:评论时间:2021-03-04

青春是打开就合不上的书,爱情是扔出就收不回的赌注。回复


来自石首大冶的网友说:评论时间:2021-03-04

要么全部,要么别有,属于我的就不能出现在别人身边,你比任何人都清楚我的占有欲,那为何还有人出现你的世界足以挂在你的心上。回复


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